صيانة العقار هي من الجوانب الحيويّة التي تؤثر على استمرارية العقد بين المؤجر والمستأجر، علاوةً على أنها تُعد من أكثر القضايا التي تُثير التساؤلات بين مُلّاك العقارات، كما تبرز مسؤوليات كل من المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بصيانة العقار وضمان صلاحيته للاستخدام، ومن هنا سنستعرض في هذا المقال التزامات كل من المؤجر والمستأجر في صيانة العقار، مع تسليط الضوء على كيفيّة تحديد المسؤوليات بشكل يحقق التوازن ويحفظ حقوق الأطراف المعنية.

1- يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضروريّة سواء كانت ضروريّة لحفظ المأجور من التلف أم لتحقيق المنفعة المقصودة وسواء كان سببها فعل المؤجر أو فعل الغير أو القوة القاهرة، وذلك بأن يقوم بصيانة ما يحدث في المأجور من خلل، ما لم يكن راجعًا إلى فعل المُستأجر.

2- يلتزم المؤجر بدفع ضريبة العقارات المبنية، وكذلك الضرائب المُستحقة على العين ذاتها وليس عن الإنتفاع بها، كما يتحمّل أيضًا تكاليف الكهرباء المُتعلقة بالملحقات المُشتركة للعين كالكهرباء المُتعلقة بالمصعد أو السلم أمّا التكاليف المُقررة على العين مُقابل الإنتفاع بها مثل ثمن الكهرباء والغاز والمياه فهي خاصّة بالإستهلاك الشخصي ويتحملها المُستأجر.

3- يحق للمُستأجر فسخ العقد إذا أخلت أعمال الصيانة بانتفاعه بالمأجور، لكن لا يحق للمُستأجر مُطالبة المؤجر بالتعويض عمّا أصابه من ضرر جرّاء قيام المؤجر بهذه الترميمات، لأن المؤجر يستعمل حقًا منحه له القانون، وطالما أنه لم تعسّف في استعماله فإنه لا يسأل عن الأضرار التي قد تلحق بالمُستأجر.

1- يلتزم المُستأجر بالقيام بالصيانة إذا تمَّ الإتفاق عليها أو التي جرى العرف على إلزامه بها، والمقصود بها الترميمات التأجيريّة أي الإصلاحات البسيطة والتي تنتج عن استعمال المأجور استعمالاً مألوفًا كإصلاح النوافذ والأبواب.

2- يتم تحديد الترميمات التأجيريّة من خلال العرف، فإذا لم يوجد عرف يُحددها القاضي وله في ذلك سلطة تقديريّة، وعند الشك في كون الترميمات ضروريّة أم تأجيريّة فإن الشك يُفسّر لمصلحة المدين وهو المُستأجر والترميمات الضروريّة يتحملها المؤجر لأن هذا هو الأصل وتحمّل المُستأجر لبعض الترميمات هو استثناء لا يجوز التوسّع فيه.

3- في حال تعرّض المأجور للإحتراق فإن المشرع الأردني لم يضع نصًا يُنظّم مسؤوليّة المُستأجر عن حريق المأجور، ولكن يُمكن تطبيق نص القانون الأردني الذي ينص على أن المأجور أمانه في يد المُستأجر يضمن ما يلحقه من نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تقصيره أو تعديل وعليه أن يُحافظ عليه مُحافظة الشخص العادي.

4- لا يجوز للمُستأجر أن يحدث في المأجور تغييرًا بغير إذن المؤجر إلا إذا كان يستلزمه إصلاح المأجور ولا يلحق ضررًا بالمؤجر، فإذا تجاوز المُستأجر هذا المنع وجب عليه انقضاء الإجارة إعادة المأجور إلى الحالة التي كان عليها ما لم يتّفق على غير ذلك.

1- دعوى الإخلال بالصيانة وشروطها الشكليّة:يُمكن رفع هذه الدعوى إذا حدث إخلال بالصيانة للمأجور ويكون أطراف الدعوى هُما؛ المؤجر والمُستأجر، وتُعد هذه الدعوة من الدعاوى الشخصيّة عقاريّة فتكون المحكمة المُختصة بنظرها المحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المُدعي عليه وفقًا للمادة 37 من قانون أصول المحاكمات المدنية الأردنيّ.

2- التنفيذ العيني: يلزم المؤجر بأن يقوم بإصلاح ما يحدث من خلل في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، فإذا لم يفعل ذلك جاز للمُستأجر فسخ العقد أو الحصول على إذن من المحكمة يخوّله الإصلاح والرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المُتعارف عليه.

3- إذا كان الخلل الذي يلزم المؤجر إصلاحه عرفًا من الأمور البسيطة أو المُستعجلة التي لا تحتمل التأخير وطلب إليه المُستأجر إصلاحه فتأخر أو تعذّر الإتصال به جاز للمُستأجر إصلاحه واقتطاع نفقته بالقدر من بدل الإيجار.

4- فسخ العقد: إذا لم يطلب المُستأجر التنفيذ العيني فله أن يطلب فسخ عقد الإيجار لعدم قيام المؤجر بالصيانة الضروريّة التي تقع على عاتقه، ولكن هذا بعد إنذاره بوقتٍ مُناسب، ويُقصد بفسخ العقد إنهاء عقد الإيجار من قبل أحد الطرفين قبل انتهاء المدة المُتفق عليها وذلك لإخلال المتعاقد الآخر بالتزاماته المفروضة عليه، فإن المُستأجر يستطيع أن يطلب من المحكمة الحكم بفسخ عقد الإيجار نتيجةً لعدم قيام المؤجر بصيانة المأجور.

5- التعويض:التعويض هو أحد الجزاءات التي تترتب على عدم قيام المؤجر بالصيانة، ويُقدّر بقدر ما لحق المضرر من ضرر وما فاته من كسب نتيجةً لعدم القيام بالصيانة، ويهدف إلى جبر الضرر ويكون التعويض عيني أي إعادة الحال إلى ما كان عليه وقد يكون مُقابل نقدي أو غير نقدي ويجوز للمُستأجر أن يطلب التعويض سواء طلب التنفيذ العيني أو الفسخ، لأنه إذا طلب التنفيذ العيني فله الحق في طلب التعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب عدم التنفيذ أو التأخير فيه.